福州已经进入酷暑时节，出门就是一种煎熬。
从以往的经验判断，七八月的楼市较为冷淡，这种天气，都懒得出门看房了。
于是，一系列房企开启了神奇的打折之旅。
但未必所有楼盘的折扣都能感动购房者，不过至少能感动中介，感动自己。
整理了几个五折，甚至更低折扣的楼盘，聊聊实地踩盘的感受，再解析一下五折卖房的“苦衷”吧。
PART 1
图片来源于中介
前几天，中介疯狂刷屏金山现房，备案价五折的楼盘；
没多久，那张八年前在某个购房APP上留下的备用号码，就收到中介打来的电话。
题外话，看房的时候请特意申请一个电话号码和微信，要不然，挺麻烦的。
有的中介文案挺夸张的：
对不起，金山就这一次，限量特惠房，最高备案价5折；
慌不慌？犹豫一秒被人抢走，洋房金山，错过再无。
这种广告可能会有一定的误导，该楼盘到底处于什么板块，概念比较模糊。
这个楼盘为水晶榕著，非要说金山，也可以；
早期宣传的时候是奥体板块，现在很多人把奥体与金山归于同一个板块。
也有中介说是南二环，毕竟紧挨着南二环路。
这都不重要，大多数人都知道水晶榕著所处的地段，之前文章也多处提及。
这个楼盘的特价房在2楼，单价为14999元每平米，是3号楼203和202的房源，而这两个房源的备案价为28170元每平米。
按照备案价计算，大概是5.3折，这是低楼层房源，不过3号楼是洋房，总高只有8楼。
如果要好一点的楼层，单价在1.6-1.7万区间，虽达不到五折标准，但接近于六折左右。
图片来源于网络
客观说，这个社区品质不错，融入了很多中式建筑元素，物业管理中规中矩吧。
地段也不至于太差，在南二环路南侧。
关于三件套，更多是心理阴影，主要不利因素被双湖新城挡住了。
不过，周边没什么配套，城市界面比较弱，离地铁线路和大型商业配套有一定距离。
这个楼盘，从配套说和建总流花溪有点相似，但是流花溪的期房要卖到2万＋；
水晶榕著的洋房楼栋，大概一万六七能买到不错的楼层了，这样对比一下，好像又有点性价比。
只不过，这推广名在这种地段有点尴尬，不少意向客户在网络上被怼走了。
PART 2
图片来源于中介
1.2万左右的单价，能买到仓山区的正地铁房，好像挺有性价比的，该不会是滨江左岸吧。
当然不是，滨江左岸已经凉了，当这个板块还有其他楼盘，也勉强算是帝封江板块。
这个楼盘可谓是一波三折啊，本来在2021年夏天准备开盘，当时恒大滨江左岸成了搅局者。
当时世茂帝封江的洋房售价大约在2.4万每平米，而恒大滨江左岸入市后，直接干到1.9万的均价。
一下子，打破了帝封江板块的价格平衡，而这个楼盘也延迟入市了。
当恒大的硝烟过后，这个楼盘终于入市了，它就是榕耀之城。
当时入市的价格大约在2.1万左右，带装修交付，不过当时的备案价大约在2.8万元每平米。
以B16-205房源举例，备案单价约为2.45万每平米，总价约为192.5万；
这算比较合格的五折房源，其他楼层的房源也比较接近五折。
图片来源于网络
榕耀之城位于南三环以南，福峡路西侧，存在感会弱一点，因为福峡路东侧是火车南站，这里更有人气。
本指望西面的地分开板块在商业配套，休闲资源上能给予一定的帮助。
怎奈遇到的队友如此拉跨，恒大撂挑子了，风雨中的世茂孤掌难鸣，现在关于楼盘的宣传，中介只字不提帝封江。
四年多的时间，改变太多了，以前临近帝封江是卖点，现在临近帝封江是槽点。
榕耀之城本来就是一个2千多户的大盘，销售是换来一茬又一茬，没那么容易清盘。
无奈之下，也开启了降价之旅，榕耀之城的五折，还算是实打实的。
这就是一个刚需外溢的楼盘，优点就是正地铁房，价格便宜，未来社区自身有9千平的商业配套；
还有一点，就是这个楼盘比较大，内部配套比较齐全，如跑道，乒乓球馆，篮球场，书吧等。
不过楼盘的硬伤也很明显，有部分群体表示，地铁上盖的房子，有一定的噪音影响。
楼盘太大，对于未来的流通，也会受到一定的影响，周边城市界面略显不足。
PART 3
图片来源于中介
这是一个能把包工头整破防的楼盘，原来打算在这里盖房子挣钱，没想到变成房东了。
远洋天赋在2021年7月开盘，备案均价约2.5万，峰值单价能达到2.3万每平米。
现在库存的基本是132户型，理论上说，这种户型的单价应该比早期开盘的小户型更高。
然而，这个三无楼盘，并没有得到太多的认可，以至于4年多的时间，都未清盘。
后来，开发商遇到一些困难，据说把包工头吓到了。
很多楼盘都会出现工抵房，有的是降价的遮羞布，有的的确抵押给工程方了。
远洋天赋的工程方，怕遇到麻烦，到时候钱房两空，就把工抵房过户到自己名下（坊间传闻）。
如今这个楼盘的特价房，已经让早期买入的业主破防了。
以13号楼7楼房屋为例，如果是西端头，单价约为2.68万元，总价为354万。
而如今的特价房，单价约为1.26万，总价为166万，相较于备案价，约等于4.7折。
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客观说，这个楼盘品质不错，本身容积率为1.56，还有下沉会所，临近南江滨生态公园。
但是，远洋天赋地段太差了，是三江口板块璧头片区的孤盘。
离两个地铁口（樟岚和梁厝）都有较远的距离，周边没有大型商业配套，生活和出行都不太便利。
今年的教育资源算是有所改观，划片为麦顶小学三江口校区，但有过渡二字。
只是，在福州边缘板块，有太多选择了，这个没有地铁，没有商业的楼盘被嫌弃；
即使现在按照备案价4折多卖房，中介说也很少带看。
这应该不是商家想要的归宿吧，把这个楼盘定位为万禾系，本想打造改善型产品，奈何市场不太买账。
小结
这三个楼盘，都是一个时代的悲剧！
水晶榕著楼面价约为2.1万，如今要低于楼面价四五千卖房，当初在楼市最高光的时刻拿地，可惜开盘后不久遇到口罩事件，随之楼市一再降温；
榕耀之城楼面价虽然只有10280元每平米，但这是一个287亩的超级大盘，对于资金流的影响是非常大的；
现在的价格只是相当于楼面价和建安成本的总和，算上资金持有成本和营销成本，也是赔本挣吆喝的买卖。
至于远洋天赋，当时也是以最高限价＋摇号的方式拿下，作为外来房企，远洋首次进入仓山区，雄心勃勃，想打造自己心目中的理想产品；
毕竟是外来的房企，对于三江口板块缺乏认知，至于璧头片区，不知道之前有没有认真做过市调。
当初拿地后不久，本地人都觉得不可思议，在璧头那个前不着村后不着店的地方居然能盖楼？
不过，当地人有不少受过这个楼盘的好处，当时只要群发朋友圈，最高能领到1000元的购物卡。
归根究底，还是受到楼市下行的影响，加之土地供应量大，相较于前几年，可选择空间比较多。
在这个市场周期里，早期高价拿地的房企，只能选择割肉离场。
没办法，这是时代的眼泪！
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