前两天，在一餐厅吃饭的时候，我听到这样一段闲聊：
我在2021年，花了300万买了一套房，当时贷了200万，但是没想到，买完就开始跌了。
前两年本来想着，要不卖了算了吧。我算了下，当时如果卖的话，把贷款还掉，还能有点钱剩一下。
但是那会儿国家不是总在出政策嘛，又是解除限购，又是降低利率啥的。然后很多人说，房价要企稳了，还能涨回来。
我想着就在坚持一下吧。
结果到了今年发现，现在我把房子卖掉，还不够还贷款的。我现在还欠本金170几万，我的房子估计最多只能卖160万。
断供嘛，为了这十几二十万好像又不值得。
我也想了想了下，我再坚持还两年，到时候我估计本金还有160万，但我房子肯定还要跌。
还是一样的资不抵债，但负的也不会特别多。感觉一生都贡献出去了。
这段讲述不仅让我感慨：局就是这样做出来的。
简单分享两点：
一是，政策的意义实际上远大于政策本身。
在前几年，我们时不时的会看到一些新的政策。比如：降首付、降利率、解除限购等等，无非是鼓励群众积极买房，刺激需求。
毫无疑问，正常人都能一眼看出来这些政策的意图。
但这些政策还有一个作用就是改变了持房人对房价的预期。
“你看，国家已经开始救市了，现在卖房就是倒在黎明前，所以一定要再坚持一下！”
于是，市场的抛盘减少了，更多原本想卖房的人愿意再等等看。
只要不出现恐慌式的抛售，集体的踩踏，那房价的软着陆就能实现了。
二是，问题拖着拖着也就解决了。
房价走到今天这程度，已经不会对金融系统产生系统性风险了。
200万的房贷，100万的房子，很多人就断供了，烂摊子留给银行。
160万的房贷，150万的房子，你断吗？为了这10万，断供有点不值当吧？
再还几年，130万的房贷，110万的房子，你断吗？都还了靠一半了，咬咬再坚持坚持吧。
只要房价的下跌速度，与持房人贷款本金减少的速度差不多，就不用担心银行系统性风险的问题。
所以，问题拖着拖着，也就解决了。
虽然持房人一路心有不甘，或是骂骂咧咧，但含着泪也得把这游戏从头玩到尾。
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我们再说说房价。
前天，国家统计局发布了6月份70个大中城市房价数据。
直接说结论：房价一如既往的下跌。
另外，结合7月14日央行发布的金融统计数据。今年上半年居民中长贷，新增1.17万亿。
与去年上半年接近持平，但依然处于近十几年的低位水平。
过去我们也多次聊过，房价之所以会涨，根源在于过去全民形成了贷款买房的一致性。
体现在金融数据上就是居民中长贷的增长。由上图我们可以看出，2016年-2021年居民中长贷都位于高位水平。
所以，在那六年的时间里，房价迎来了持续性的大涨。
而且，我们也可以看到在那六年，居民的杠杆率也在不断攀升。
居民部门杠杆率
但2022年以后，居民中长贷的增速大幅下降。说明没有那么多的人愿意贷款买房了。
同时，居民杠杆率也上不去了，再也背不动更多的负债了。
所以，我们可以看到2021年之后，接盘资金不足，房价开始不停的滑落。
而这一滑落就是四个年头，并且结合最新的数据看，看不到任何止跌的迹象。
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有朋友就感到就奇怪了，从去年开始国家就提到“止跌回稳”。
说好的“止跌回稳”，那为什么二手房的价格还要继续下跌？
实际上，老百姓理解的“止跌回稳”和国家层面想要的“止跌回稳”并不一样。
老百姓理解的止跌回稳，是指：自己的手中持有的房子价格不再跌了（即二手房的价格不跌了）。
而国家层面对止跌回稳的定义：是下降的速度慢一点，原先一年跌百分之十几二十，变成一年跌百分之几，就算止跌回稳了。
而目前的房价趋势，已经符合了政策预期。所以，在今年4月份的高层会议上，提出了巩固止跌回稳的态势。
是用的“巩固”，不是“促进”，不是“推动”。由此也可以看出高层对房价的态度。
高层的态度意味着政策的实现的程度，只要他们觉得稳了，那就是稳了。
所以在政策上，未来房地产领域难有大的期待。
实际上，今年上半年就已经看出来了，约等于没有新的政策出现。下半年会不会有？可能会有，但效果也就意思一下吧。
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未来，对于二手房的价格，每年跌百分之几将是常态。
可以说，连横盘都横不住。
为什么这么说呢？
因为一旦房子逐步回归到居住属性后，就变成了消费品，作为消费品是需要考虑折旧的。
以前，房子呈现的完全是金融属性，新的旧的不重要，居住体验如何也无所谓，拿着只管升值就行。在这个阶段，房子的折旧就被忽略掉了。
但当房子回归居住属性之后，折旧就必须得考虑。
如同汽车一样，新车拿到手之后开始贬值，一开始贬值的速度最快，越往后贬值的速度越慢。
但每年都在贬值，等十年八年之后，可能也就剩点残值了。
十几年的老破车虽然也能开，但还想卖好的价格就不可能了。不一样的车龄，对应不一样的价格。
当房子的金融属性消失后，未来的折旧就必然需要考虑，而这个损耗最终会体现在价格当中。
放到微观层面，对于每个持有房产的个人来说，希望自己手中的房子价格不降，本身已经违背了经济学规律。
所以，我们再理解下国家所说的“止跌回稳”。
让二手房价格不降，是不可能的。能够保持逐年小幅的下降，其实就已经稳了。
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那有没有价格已经不跌的房子？也有，就是新房。
现在有些城市的新房，已经可以做到不跌了。比如：原先2万/平，现在还能卖到2万/平。
但达成这个目标的前提是：提供出了更加优质，标准更高，居住体验更好的新房。
所以还能一如既往的卖个好价钱。
对于买房人来说，新房也是消费品，买到手之后就开始贬值。前两年贬值幅度最大，估计三年之后30%就已经没有了。
对于国家来说，真正要做好的是新房的价格调控。
国家肯定是希望大家去买新房，因为买了新房，这钱可以流向银行、流向房企、流向政府等等部门，从而拉动经济的发展。
如果你买的还是二手房，造福的只是原来的房东，对整个社会经济的贡献并不大。
所以，觉悟高一点应该去买新房。
觉悟不够高的，可以考虑买次新房。比如，某楼盘上市了3年之后，去买二手的，可能会比现在便宜20-30%。
如果这套房子价值400万，三年差不多就要贬值100万。在这三年期间，你去租这里的新房，三年租金最多也就20万。
还是住的新小区，不同的操作下来，三年省80万。
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对于因居住需要，选择购房人来说，需要考虑的问题变成了：以什么样的价格买性价比更高，或者少吃点亏？
最简单的办法：
先看下这个房子一年的租金，然后直接乘以40（租售比2.5%），就是合理的房价。比如这个房子一年租金3万，那120万就差不多是合理的价格。
或者拿租售比和贷款利率比较。当租售比大于贷款利率时，买房划算；当租售比小于贷款利率时，租房划算。
然而，即便房价跌成这样子，国内大多数城市的房价还是虚高，用租售比去衡量的话估计只有1.5%左右。
这也说明房地产依然具备较重的金融属性。
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综上，未来二手房价仍会持续下行，继续处于杀估值的阶段。
二手房价的下行会倒逼新房价格的下行，只有少数特别优质、标准更高的新房价格能够稳住。
目前房价跌速国家已经能够承受了，并不担心会带来什么风险。
当房地产金融属性消失后，二手房的价格下行将来源于折旧损耗。
但这个阶段的下行速度，会比杀估值慢很多，也不会对新房价格产生影响。
所以，二手房房价下行将成为常态，因为这本就是经济学客观存在的规律。
对于买房来说，我认为当下环境是非必要不买房。
如今房价下行和经济通缩互相促进，可能长期都难以看到通胀的存在。因此，不存在什么货币贬值的现象。
不用担心钱拿在手上变得不值钱，相反，现在钱拿在手上会变得更值钱，
没有负债，你拿着现金，哪怕躺平，你在社会上的财富排名都在提升，
而那些背负房贷且不以居住为目的的持有，都将变成财富的巨大损耗。
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